肖楠：原美国第二大房地产众筹公司 Realty Mogul 产品总监，为何现在在美国最大房地产在线拍卖渠道之一 Auction.com 担任产品办理 ，出资产众筹该渠道后端对接美国各大房地产众筹网站 ，房地对请求购买人进行危险信誉评价等 。为何

房地产众筹职业在美国非常新
。出资产众筹

两年前该范畴网站寥寥无几，房地但现在至少有七八十家，为何详细又分为 3 类 。出资产众筹一类是房地真实的房产众筹网站，它们会找到好项目源 ，为何把钱筹上来 ，出资产众筹然后投进去。房地这类数量最多，为何代表公司
：Fundrise、出资产众筹Realty Mogul 、房地AssetAvenue 等。

第二类是地产开发公司，一般他们会自建一个众筹网站 ，上面只要自己的几个地产项目 ，这类代表包含：Prodigy Network；第三类也便是传统陈旧的私家放贷者，这帮人都有很强当地实力联系网，早年仅仅对某个区域放贷，但圈外人大多不知道。而现在当房产众筹热起来
 ，他们也走到阳光下，自己建网站与之抗衡 。第三类开展到现在其实现已和第一类很像
 。据我所知，Realtyshares 有这方面布景
。

我本来地址的 Realty Mogul 应该归于第一种 ，在这个细分范畴 ，Realty Mogul 排名第二 ，第一是 Fundrise 。但其实整个美国房地产众筹网站影响力排名，也差不多是这样 。

三个风控模型。

美国房地产众筹风控模型其实早在私家放贷时期就有，仅仅现在更流程化、更数据化。美国房地产众筹风控模型一般有三个支柱：需求筹款人的信誉 、这个房产地理位置 ，以及这个房产自身前史 。

对第一个支柱 ，咱们一般会剖析筹款人 Credit thickness 信誉前史、FICO Score 信誉分数、Recent Activities 近期信誉记载 、Utilities and billpay history、Derogatory Records、Income to debt ratio 等。

着重一点：一般银行和金融机构对有 Derogatory Records（包含破产纪录
、欠税纪录、法庭裁决欠款等）是不放贷的
，但经过 2008-2010 年次贷危机
，有许多有资质的筹款人也破产 。所以
，咱们也考虑对有破产纪录的人放贷 ，但会严厉检查这个破产纪录构成原因。

对第二个支柱 ：房子地理位置，这个包含许多要素，包含该区域人口密度、就业率、Walk Score、Crime Rate
、在当地有多少屯量、消化量等等。比方 ，近来油价低迷 ，某些石油企业在 Texas 一线城市裁人 ，导致当地就业率下降，这些要素都要考虑
 。这儿边，许多数据都从美国国家统计局 Census 数据库能够抓到 ，它们都揭露 。而其它数据，则需求买。

对第三个支柱该房地产前史 。首要说下 ，房产众筹除了对民用地产众筹外，也对商业地产众筹。而对商业地产，查该地产前史就很重要。

商业地产包含许多种，比方公寓 Multi-Family Housing 。在美国，超越四户以上住所公寓 ，算作商业地产
。再比方 ：酒店 Hotel
 、办公楼 Office Building、商场 Strip mall 和 Plaza
 、医疗地产 Medical Building
、学生公寓 Student Housing、老年人公寓 Senior Housing 等等。

以办公楼 Office Building 为例。假如筹款人要买一个办公楼  ，他会称：筹来的钱一部分（一般在几个 Million 左右）用在办公楼翻修
。咱们对他做危险剖析时，就对该办公楼皮肤和骨骼（Bones and Skin）的前史修理记载做检查。

咱们主要看 
：曩昔每个翻修金钱都花了多少钱？每项和筹款人宣称的将要花的钱做比较，是否 Make Sense
？由于商业地产分许多种 ，每种都会有自己数据剖析形式和模型
。

三个模型各自所影响风控比。

当你做一个众筹渠道做到必定规划 ，每天会收到成百上千筹款请求。有模型的最大优点是 ：能够用机器直接过滤掉不符合规范的筹金钱目，哪怕是错失一些潜在好众筹项目 ，这样做也是值得的 。

一般来讲 ，低于 100 万美元以下请求 ，对筹款人个人信誉检查模型也便是第一类模型比较重要；而对大型商业地产
，对该地产自身地址及该地产前史危险剖析模型就比较重要。

这儿最难的当地在于：当一个房地产众筹渠道起来，全美国各地都开端有告贷人时，我该怎样对一个不了解区域进行风控？在美国 ，咱们都是从一个区域渐渐拓宽，比方 Fundrise 在纽约和东海岸 ，这些是它本就较了解的本地商场；而其他许多家，都在加州和西海岸较了解商场渐渐拓宽 。但对不了解区域，也有一些危险操控手法。

比方众筹渠道筹上来的钱，不是一会儿就投出去。假如筹款人宣称要翻修房子，为避免他卷钱跑路，一般众筹渠道会只给出其间 1/3，等第一阶段翻修成果摄影检验合格后，它才会给出下一个 1/3 金钱 。这也是美国房地产众筹行规 
，也算是美国房地产众筹比起其它消费信贷类 p2p 众筹不同的一点 ，其实我很想知道我国 p2p 众筹渠道是否也有分期放款的做法 。

房产众筹法令变量。

咱们应该都传闻美国 SEC 开放了对 Non-Accredited Investor 进行股权筹款的约束
。我个人观点，或许有些失望。

我在美国这十几年，看到听过身边一些房产股权众筹失利事例。由于有法令约束，一般是几十个出资人败尽家业。现在约束没了，估量会有许多高危险股权众筹房地产项目面向群众。

不过抛开法令变量
，我看到的美国房产众筹工业改变应该分为三个阶段：

第一阶段：美国人出资美国人建议的地产众筹项目；

第二阶段 ：外国人把钱投到美国人的地产众筹项目；

第三阶段
：外国人把钱投到外国人在美国的地产众筹项目
。

现在根本处于：第一阶段方兴未已、第二阶段悄然兴起。其实，第二阶段会很好玩。一个众筹项目会翻译成中文、日文等不同言语，世界各地人都能够投 。并且，美国法令法规本就答应且欢迎外国人投。仅仅现在美国众筹渠道都比较慎重  ，给自己限制了规则罢了。

第三阶段 ，一个我国人在美国开个 LLC ，找个美国有本地经历的人做背书，就能够在美国众筹拿地了。换句话说 ，便是用美国人的钱拿下美国地产。

谷歌为何出资 Auction.com
？

其实做房产众筹这段时刻  ，我发现这个形式最难的当地不在资金源 ，而在于怎样拿到好 Deal 源 。这是影响我本年加盟 Auction.com 的原因 。

Auction.com 是美国最大银行“法拍”房地产在线拍卖渠道，它和美国四大银行都有很强联系。银行回收“法拍”房地产，都经过它从头流回商场。现在，像 Zillow
、Redfin 列出的 Trustee sales，许多其实是从 Auction.com 抓来的房源，由于“法拍”房质量或许有损害，一般比商场价低 ，翻修增值空间也大，也正是许多房子翻修者寻觅房源的乐园。

所以 ，许多地产购买者或房子翻修者流程便是：在 Auction.com 看到有潜在增值空间的房源，然后，四处借款或找股权出资，争夺拍卖时竞拍下房源。Auction.com 由此天然构成许多房产众筹渠道的上游项目源。

谷歌上一年 3 月出资了它 ：Google Venture 有个投中晚期基金 ，一般投公司上市前最终一轮 ，它那期总共投了 3 个公司：Lending Club、Survey Monkey 和 Auction.com，谷歌对 Auction.com 的出资额是 50 Million 美金 。

我想谷歌起点：Google Venture 作为谷歌 Portfolio Company ，有许多深层次协作能够打开，包含地图
、查找
、数据处理等。谷歌有个内部咨询团队，对 Portfolio Company 服务 
。咱们产品团队现在常常派人曩昔和他们评论 。